相続人が複数人存在する場合の不動産相続では、単独での相続と比較してより多くの問題が生じます。まず相続人の方が考えるべきは共有名義にするのかどうか、共有しない場合はどのように分割するのか、ほかの相続人からの理解、同意は得られそうか、など注意すべき事項も多いです。

共有名義はできれば避けよう

複数の相続人が存在するときは、民法の規定に従い、相続財産は自動的に相続人全員の共有状態となります。

この共有状態は遺産分割協議が成立するまでの暫定的な状態ですが、協議が長期化するとさまざまな問題を引き起こすため早期に解消しておくことが望ましいです。なお不動産を無理に分割する必要はないのですが、複数人の名義で「共有」として保有し続けることはできれば避けましょう。

というのも、共有名義不動産だと処分行為などに制約がかかってしまいます。売却や増改築には共有者全員の同意が必要となってしまい、仮に自分の持分割合が売却に反対するほかの共有者の持分割合より多かったとしても、不動産全体の売却を決めることはできません。

また、持分割合に応じて当該不動産にかかる税金の負担が発生します。実際の運用においては共有者のうち代表者が全額を立替払いするのが一般的ですが、「ほかの共有者が税金をなかなか支払ってくれない」などの問題が起こる危険性もあります。

次の世代にも問題が広がり続けてしまう

共有状態のまま相続することの難点は、「相続のたびに共有者が増えてしまい、問題の複雑さがより増してしまう」ということにもあります。

共有者が多くなるほど、全員の合意が求められる「売却」や「増改築」などの行為、持分の過半数で決める「管理行為」もより困難となります。遺産分割協議で「いったん共有名義で相続しておこう」などと対処してしまうと、将来的に子どもや孫にまでトラブルの種を残すことになってしまうため十分注意してください。

不動産分割の方法とそれぞれの課題

共有を避ける場合、「現物分割」や「代償分割」、あるいは「換価分割」などの方法で相続することを検討しましょう。ただしそれぞれに適した利用シーンがあり、それぞれに課題もありますので、相続人間でよく話し合って判断することが大事です。

現物分割では共同相続人間の不平等に注意

不動産が複数あるときは「現物分割」という手段が有力な候補となります。

これは物件単位で分け合うことを意味しますので、たとえば遺産の中に①自宅、②賃貸アパート、③更地といった形で複数の独立する不動産があるとき、共同相続人が①②③をそれぞれ単独で所有する場合の遺産分割を現物分割と呼びます。

共有とは異なり、相続後は各所有者が好きに自己所有の物件を処分できます。

ただし、現物分割では各物件の価値を揃えるのが困難で、共同相続人間の不平等が生じやすいというデメリットも持ちます。ほかに現金や預貯金が多く残っていれば不動産の価値の差を調整することも難しくありませんが、物件ごとの価値の差が大きいときは上手くバランスを整えるは難しくなってしまいます。

土地なら分筆も可能

相続対象が土地である場合、「分筆」したうえで現物分割し、各々が所有することも可能です。

分筆とは「もともと1つの土地を物理的に分割すること」を指し、共有を避ける手段として有効です。ただし分筆登記には境界確定測量が必要なため、時間とコストがかかることに注意してください。

代償分割では取得者の資力に注意

ある物件を取得した方がその価値に対応した金銭を「代償金」としてほかの相続人へ支払うことで、全体のバランスを保つ分割方法があります。これが代償分割です。

たとえば唯一の相続財産として価値4,000万円の自宅があったとしましょう。相続人として配偶者と子どもがいるとき、配偶者が自宅を相続し、法定相続分に従って2,000万円を子どもに支払うことで代償分割が成立します。

代償分割最大の利点は平等な遺産分割が実現できることにありますが、最大の課題は代償金を支払う方がもともと支払いに応じるだけの現金等を備えていなければならないという点にあります。

換価分割では売却価格や費用負担に注意

遺産をそのままの形で相続する必要はなく、不動産を売却してそこから得られた現金を全員で分割する「換価分割」という方法も選択可能です。

不動産を取得すると税金がかかるうえ、今後の維持管理も大変です。そのため、特に相続人が不動産の管理や活用に不安があるとき、換価分割が有効な選択肢となるでしょう。

換価分割では公平で明確な財産分配が可能となりますし、共有に伴う将来のトラブルを回避できます。各自が現金を手にしてからは面倒なことに巻き込まれることもなくなりますし利点の大きな分割方法といえますが、換価分割ではその過程で大きな負担が生じます。
まず買手を見つけなくてはなりませんし、取引を要するため査定通りの金額が手に入るとも限りません。個人間での取引だと法的な問題も起こりやすいですし、業者を利用する場合には手数料などの費用も発生します。

そこで換価分割を選択するときは、売却時期や売却価格の決定、売却に伴い発生する諸費用の負担などに関して、事前に相続人間で十分に話し合い理解を得ておく必要があります。

配偶者居住権の活用も要検討

不動産相続における諸問題を解決する手法の1つに「配偶者居住権の活用」が挙げられます。

配偶者居住権とは、被相続人の夫や妻のみが相続で得られる権利であり、自宅として使う不動産に無償で住み続けることができる権利を指します。

たとえば父が亡くなり、父と同居していた母、そして別で暮らしていた子どもが相続人になるとしましょう。「母が住まいを残すには自宅を相続する必要がありますが、もし相続財産が価値4,000万円の自宅のみだとすれば、法定相続分で分け合うには代償分割を選択する必要があります。しかし、そうすると母は相続財産以外から2,000万円の代償金を用意しなければなりません。現実的にその選択をすることができないというケースもあるでしょう。

このケースでも配偶者居住権を設定すれば、自宅を①負担付所有権2,400万円、②居住権1,600万円といったように分割できます。①を子どもが取得、②を母が取得すれば、一方が過度な代償金の負担を負う必要もなくなります。

また、この例だと子どもから400万円の代償金を受けることもでき、生活費の確保にもつながります。

相続人	配偶者居住権を設定しない場合の例	配偶者居住権を設定する場合の例
母	自宅4,000万円-代償金2,000万円	自宅の居住権1,600万円+代償金400万円
子ども	代償金2,000万円	自宅の負担付所有権2,400万円-代償金400万円

配偶者が自宅と生活費を確保したいときにも有効ですので、配偶者居住権を活用することも視野に遺産分割の検討を進めると良いでしょう。なお、配偶者居住権を設定するときは不動産の所有権移転登記に加え、配偶者居住権の設定登記も行うべきです。これを済ませておくことで第三者に対しても居住権を対抗できるようになります。