建物を新築したのに登記の手続きをしていない、などさまざまな理由で未登記のままになっている建物が存在します。特に古い建物や相続を経た建物に多く見られますが、このまま放置することは避けましょう。
もし未登記建物が見つかったときはどうすればいいのか、放置することのデメリットや登記の手続きについてここで解説します。

登記記録の存在しない「未登記建物」

建物を新築した際、本来は建物の所有権を取得した日から1ヶ月以内に「表題登記」と呼ばれる手続きを行わなければなりません。しかし、この手続きがなされていないと未登記の状態となり、このときの建物が「未登記建物」と呼ばれます。

必要な登記が未処理のままになってしまうパターンとしては、まず「建物全体が登記されていないケース」、次に「当初の新築時には登記したもののその後の増築部分が未登記のまま放置されているケース」、そして「登記された建物であっても所有者の住所や氏名の変更が反映されていないケース」などが挙げられます。

これら各ケースが発生しやすいのは、現金一括で対応した場合といえるでしょう。未登記だと銀行がローンを組んでくれないため、住宅ローンを利用する場面で放置されることはなかなかありません。しかし現金一括だと銀行の介入を受けないため、未登記のままになりやすいのです。

未登記であることの問題点

未登記建物を放置することには、さまざまな問題があります。

まず、住宅ローンやリフォームローンを組むことができません。金融機関は建物に抵当権を設定して融資を行いますが、未登記建物だと担保として認められないのです。建物を購入したい場合や大規模な改修をしたい場合に、現金一括で対応するしかなくなります。

次に、建物の売却が困難となります。登記がないと建物の構造や床面積を示す公的資料がありませんので、買主の購入意欲を削いでしまう可能性があります。

さらに、相続が発生すると手続きが複雑化するという問題も挙げられます。登記がないため所有者の履歴がたどれず、誰が相続人なのか、誰がどのような権利を持っているのかがわかりにくくなります。所有者が何世代も前の人のままになっていると、相続人の特定だけで大変な労力がかかってしまうでしょう。

もう1点、登記義務を履行しないことを理由とする過料の制裁を受けるという問題も生じます。10万円以下の過料が科される可能性がありますので、きちんと登記をしておきましょう。

未登記建物を登記する流れ

未登記建物に対しては、まず「表題登記」を行い、その後に「所有権保存登記」を行うという二段階の手続きが必要です。

表題登記では、建物の所在地・種類・構造・床面積といった物理的な情報を登記簿に記録します。これによって初めて登記簿が作成されるのです。

そして所有権保存登記では、その建物の法的な所有者が誰であるかを登記簿に記録します。これにより第三者に対して自分が所有者であることを主張できるようになり、自らの財産を法的に守りやすくなります。

登記に必要な書類は?

表題登記を行うには、いくつかの書類を準備しなくてはなりません。

基本となるのは「登記申請書」です。建物の所在・種類・構造・床面積・新築年月日などを記載していきます。続いて、方位・縮尺・外周寸法などを所定の様式に従って記載した建物図面と各階平面図を用意します。

さらに、所有権を証明するための書類も用意しましょう。たとえば建築確認済証、検査済証が代表的ですが、これらがない場合には工事完了引渡証明書や工事請負契約書、領収書、固定資産税の納付証明書などの資料も組み合わせて提示できるよう手元に置いておきましょう。

そして申請人の本人確認書類として住民票や印鑑証明書も必要です。

登記手続きは自分でできる?

登記手続きは、必要書類を揃えることができれば所有者個人が行うことも不可能ではありません。

ただし、建物図面や各階平面図の作成は専門的な知識が必要で、法令で定められた様式に従って正確に作成しなければなりません。測量や図面作成の技術がない場合、作成は困難でしょう。また、必要書類の判断や申請書の記載にも専門知識が求められます。

特に住宅ローンを利用する場合は、銀行が担保として建物を取得するため、登記に誤りがあるとトラブルになるかもしれません。

そのため、表題登記については土地家屋調査士に、所有権保存登記については司法書士に依頼して対応するのが一般的です。専門家に依頼すれば、書類の準備から申請、補正対応まで一貫して任せることができます。
※土地家屋調査士や司法書士に依頼する際は、委任状が必要。